Архивы недвижимость | SLON

Михаил14.09.2022
imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku.-1280x853.jpg

1min100

Сьогодні мова піде не про саму ціну на нерухомість, а про те, як знизити додаткові витрати, які з’являються при купівлі житла та після.

 

Витрати на реєстрацію покупки

Нотаріус

Найважливішу роль при придбанні нерухомості відіграє нотаріус, без якого не можна обійтися. З його допомогою обидві сторони мають право на укладення попереднього договору, який зобов’язує покупця здійснити гарантійну виплату у розмірі 5-10% від загальної ціни житла. Строк дії цього договору становить 3 місяці, за які нотаріус має перевірити юридичну чистоту правочину та розрахувати початкові витрати. У них входять:

  • реєстраційні внески (близько 5,8% вартості об’єкта);
  • внесок за опублікування повідомлення про правочин (0,7%);
  • оплата послуг нотаріуса (від 1% до 4% – точна сума залежить від ціни нерухомості та встановлюється згідно із законом);
  • спеціальні виплати нотаріусу за додаткове консультування.

Приблизну цифру витрат для будь-якого випадку можна вирахувати за допомогою онлайн-калькулятора на порталі Національного агентства з житлових питань.

Як зменшити витрати? Укладання угоди за допомогою нотаріуса обов’язково за законодавством – знизити і взагалі не платити цю ціну не вдасться. Але можна спробувати поговорити з продавцем і розділити витрати.

 

Рієлтерська комісія

Звернувшись до ріелтера, можна позбутися безлічі турбот, але подібне звернення обійдеться ще в 1-7% вартості нерухомості.

Як зменшити витрати? У Франції агент нерухомості не обов’язковий, але він здатний сильно полегшити пошук та переговори. Але й слід вважати агента гарантом безпечної угоди. Вся відповідальність лежить на нотаріусі, саме він перевіряє всю документацію, встановлює право власності плюс до всього вносить записи до держреєстру. Для якісної перевірки нотаріус має право просити додаткові документи, наприклад, такі, що можуть підтвердити надійність та легальність фінансів.

 

Іпотечне кредитування

Іпотечний кредит додає ще 3 типи витрат:

  • комісія банку за оформлення документації – 500-1000 євро;
  • кредитна ставка: у середині осені 2019 року у середньому становила 1,18%;
  • страховка іпотеки: тут відсоток може бути вищим, ніж в основній ставці.

Як зменшити витрати? Якщо без іпотеки не вдасться придбати нерухомість, необхідно якісно ознайомитися з усіма підводними каменями кредитної програми.

 

Оподаткування

Знижуємо витрати на житло ще трьома способами, зменшуючи податкові відрахування.

 

Податок на проживання

Незвичайний податок Франції, запроваджений ще 1974 року. 2016 року в середньому він виходив 1097 євро за рік. Зараз йде поетапне скасування цього податку – вона була передвиборчою обіцянкою Еммануеля Макрона, її початок було покладено ще 2018 року. У 2022 році цей вид платежу має бути повністю скасовано. Але на сьогоднішній день діють лише встановлені пільги для певного контингенту.

Таким чином, сім’я, яка не має дітей, якщо їх загальні доходи за 2019 рік не перевищили 43 тисяч євро, у 2020 році можуть отримати 100% зменшення податкового внеску за основним місцем проживання.

Але реальне і зворотне застосування: якщо доходи цієї сім’ї за 2019 рік не були нижчими за 45 тисяч євро, то індивідуально для них буде вираховано відсоток, на який зменшать податковий внесок.

При отриманні помилкового повідомлення, в якому не враховано пільг, власники нерухомості мають право написати заяву, щоб було проведено перерахунок та встановлений термін. Крайня дата написання заяви останній день року, який слідує за роком, коли стягується податок. Наприклад, на податковий внесок у 2018 році останньою датою подання заяви є 31.12.2019.

 

Податковий внесок на житло

У Французькій республіці реально звільнитися від 50% або 100% за 5 років виплат податкових внесків на об’єкти нерухомості для платників податків, які проводять у власному житлі, побудованому до 1989 року, реконструкцію з метою енергозбереження, витрачаючи при цьому понад 10 тисяч євро. Враховуються витрати на встановлення приладів обліку опалювальних елементів та іншого обладнання, спрямованого на економію енергії.

Звільнитися від сплати даного податкового внеску на 2 роки можна і на житло, яке нещодавно було збудовано. Щоб отримати звільнення, потрібно направити заяву до податкового органу не пізніше 90 діб з дня завершення побудови.

 

Податок на прибуток

При здачі житла в оренду власник повинен сплачувати прибутковий податковий збір. Якщо купити старий будинок для реконструкції, то цілком реально отримати знижку за спеціальною держпрограмою De Normandie, яку прийнято в кількох комунах Франції. У разі повинні виконуватися 2 умови:

  • витрати на ремонтні роботи – понад 25% ціни купленої нерухомості;
  • після реконструкції здавати нерухомість у найм на тривалий термін.

 

Тут пільга встановлюється залежно від орендного договору, розрахованого:

  • від 6 до 9 років – 12%;
  • від 9 до 12 років – 18%;
  • від 12 років – 21%.

Наприклад, за вартості угод й у 200 тисяч євро, вартість ремонту має бути понад 50 тисяч євро. У такому разі при підписанні орендного договору терміном на 12 років розмір пільги вийде 4 375 євро за рік.

 


Михаил01.07.2022
original-2-e1656046237120-1280x1188.jpg

1min285

Французька Республіка багата великою кількістю середньовічних шато, і це не дивно. Цікаво тут те, що вартість деяких замків набагато нижча від цін на звичайні апартаменти в столиці Франції. Місцеві жителі віддають перевагу незвичайній архітектурі: тільки погляньте на «дім-сир» і «дім-міхур»! А ще саме французи вигадали той самий «балкон, якого немає».

 

Чудова столиця Франції знаходиться в топі міст із найдорожчим житлом.

Ще в 2020 році Париж увійшов до світового рейтингу з дорожнечі цін на нерухомість. Столиця Франції розташувалася на дев’ятому місці із середньою вартістю об’єктів 650,5 тисяч доларів. Порівняно з показниками 2019 року ця цифра зросла на 3,6%.

Не думайте, що всі громадяни столиці – багатії. Багато хто з них купує житло в іпотеку. Іпотечне кредитування тут лояльне, вбирається у 2% річних. А також у Франції зростає кількість будівель, призначених для соціального житла. На даний момент близько 18% сімей проживають у квартирах під опікою держави.

В інших регіонах Франції вартість нерухомості на порядок нижча, а найдешевша знаходиться у селах та комунах. Середня вартість будинку в країні у 2020 році склала 182 тисяч євро. При цьому центр і північний схід Франції, а також Піренеї та центральна область Бретані були визнані найдешевшими регіонами, де середня вартість житла становила не більше 110 тисяч євро.

 

Каморка на горищі

Через завищену ціну на нерухомість у Парижі збільшився попит на малогабаритне житло. Мешканці столиці впевнені, що проживати за 20 квадратних метрів цілком нормально, студенти туляться і у квартирках площею 10 квадратних метрів, а часом і у горищних приміщеннях. За таких умов молоді люди найчастіше винаймають житло в оренду спільно – орендують велику квартиру, де кожен платить за свою кімнату.

 

Детальніше про малометражки

Квартири і приміщення з маленьким метражем необхідно виставити у вигідному світлі, тому орендодавці намагаються візуально розширити периметр, використовуючи різні кольорові відтінки в обробці, а також дзеркальні поверхні. При цьому їм необхідно дуже раціонально використовувати все приміщення: пральні машини та інші побутові прилади часто вбудовуються в меблі та стіни. Маленький метраж квартир не дає місцевим мешканцям накопичувати в будинки марні речі, саме тому в будинках парижан панує мінімалізм.

Але це не заважає французам любити предмети з багатою історією. Старовинні меблі реставрують, роблячи її витонченими та вінтажними. Але навіть найісторичніший комод не стоятиме в приміщенні лише для прикраси – він залишиться в будинку лише доти, доки виконуватиме свої прямі обов’язки – зберігання речей. Такі предмети меблів зазвичай унікальні та акцентують на собі увагу у простому та комфортному дизайні.

Зазвичай у таких квартирках та кухні зовсім невеликі. Тут це і не потрібно, кухня не є важливою частиною будинку, вона не для того, щоб приймати гостей, а тільки для приготування їжі. У ній зайнятий кожен сантиметр приміщення, здатний вмістити всі потрібні прилади та посуд.

 

Міграція, вклади та житло за кордоном

На французькому ринку житла представлено кілька тисяч шато.

За різними даними їх у Франції розташовано понад 40 тис. Вони зустрічаються практично у всіх куточках 18 регіонів країни.

Більшість замків, а саме 85%, перебувають у приватному володінні. Багато хто, хто придбав шато, подбав про те, щоб привласнити йому статус пам’ятника історії. Зараз у цьому списку числяться 11 тисяч замків.

Шато постійно продаються, їх ціна повністю залежить від місцезнаходження, розмірів та цілісності. Замок можна купити і за 200 тис. євро, але подальші витрати на реставрацію коштуватимуть приблизно 1% на рік від вартості будівлі. Але якщо замок набув статусу історико-культурного надбання, то ремонт проводитиметься за рахунок виділених державою субсидій.

Найчастіше шато набувають не для того, щоб зберегти історичну спадщину, а для інвестицій. Багато хто таким чином переробляє їх у популярні готелі або церемоніальні зали для весільних урочистостей.

 

Проблеми з орендою житла

У великих містах дуже важко орендувати апартаменти, причому потрібно ще й сподобатися орендодавцю. Зняти квартиру на тривалий період в країні дуже складно, навіть якщо ви маєте порядну суму грошей. А все тому, що власникам краще заселяти у свої будинки мандрівників, а не громадян, які бажають винаймати житло довгостроково. Варіант із туристами набагато прибутковіший.

У столиці з орендою житла на довгий період ще гірше. З цієї причини влада Парижа розпочала боротьбу з короткочасною орендою. Мер столиці запропонувала, щоб муніципальні управління районів самі ухвалювали рішення, чи надавати дозволи щодо оренди на короткий термін.

В результаті бажаючим орендувати квартиру, особливо у великих містах та знаменитих курортах неймовірно складно.

Багатьом жителям доводиться відстояти чергу на житло, і при цьому їм треба сподобатися орендодавцю, щоб той вибрав саме їх. Тому люди на зустрічі приносять із собою ціле резюме, фото та портфоліо.

Також для оренди житла необхідно мати роботу за контрактом на постійній основі. Якщо орендар не працює, то потрібно, щоб була людина, яка візьме на себе обов’язок щодо оплати житла, якщо квартиронаймач з якоїсь причини не зможе сам сплатити оренду. Зазвичай це правило стосується нерезидентів країни.

 

Декоративний балкон – незвичайний задум французів

Спочатку дана архітектурна конструкція застосовувалася для позбавлення від сміття. Існує думка, що залізні гнуті грати ставили для комфорту, щоб на них можна було сісти, як у вбиральні.

Наразі балкони в країні використовуються як декорація. Це великі вікна до самої підлоги, красиво оздоблені зовні та трохи виступають на фасаді. Площа балкона дуже маленька, його довжина буквально не більша за стопу. Завалити такий балкончик коробками та не дуже потрібними речами просто неможливо, а от організувати там міні-оранжерею цілком реально. Француженки зазвичай ставлять там горщики та вази з квітами, інколи ж і з маленькими деревцями. Якщо балкон трохи більше, то там встановлюють маленький столик і кілька стільців, щоб відпочити, дивлячись на місто.

 

Французькі будинки для молодих та літніх людей

У Парижі вже понад десять років активно розвивається політика взаємодії між поколіннями. У 2014 році за цією держпрограмою відкрили та почали заселяти La Maison des Generation – перший будинок поколінь. Цей житловий комплекс розташований у серці столиці, на набережній Селестен. У ньому знаходиться 92 квартири для літніх громадян та молодого покоління віком від 18 до 32 років. Тут обладнано спільні місця відпочинку. Також у комплексі проводять різноманітні заходи та спільні прогулянки, для покращення відносин між такими різними поколіннями.

Другий подібний житловий комплекс Le Dock збудували поряд з Реймсом, у комуні Безан. Тут уже розташували 121 квартиру для різних поколінь. Як і в першому ЖК тут облаштували загальні простори: кафе, тренажерний зал, актовий зал. Ще тут організовують збори з хобі: кулінарія, музикування та інші.

У Франції існує власний “Манхеттен” – так називають офісний район Дефанс, який знаходиться недалеко від столиці.

Дефанс розташувався у провінції Парижа, за шістнадцятим округом, у департаменті Hauts-de-Seine. Закладено було ще 1955 року за наказом президента Франції Шарля де Голля.

Відбудовувався протягом 30 років, а сьогодні він є найбільшим європейським діловим районом, а якщо порівнювати в міжнародному масштабі – то він знаходиться на четвертому місці в списку.

566 гектарів району Дефанс зайняті п’ятьма сотнями фірм, і 40% їх іноземні. Тут трудяться близько 180 тисяч фахівців. Також тут розташована одна із найвищих точок Франції – вежа автоконцерну Fiat заввишки 180 метрів.

Французи віддають перевагу оригінальним архітектурним об’єктам, хоча багато хто, думаючи про свою країну, уявляє собі щось більш класичне.

У місті Отрив, що розташований на південному сході Франції, стоїть незвичайний пам’ятник наївного архітектурного задуму – Ідеальний палац. Його створив сільський листоноша Жозеф Фердинан Шеваль. Через майже півстоліття після смерті листоноші-архітектора його творіння назвали культурно-історичною пам’яткою країни.

Неподалік міста Theoule-sur-Mer, на середземноморському узбережжі, зведена цікава архітектурна споруда названа Будинок-міхур. Незвичайна споруда майбутнього була створена у 1984 році, а через 8 років вона вже була викуплена знаменитим модельєром П’єром Карденом. Будівля збудована без прямих ліній і не має кутів – лише гладкі кулясті обриси. Творець Антті Ловаг передбачив, щоб його шедевр був округлим, гладким і ніжним, наче він може допомагати душам, думкам та відчуттям бути вільними. А прямі лінії архітектор вважав “злочином проти природи”.

 

Французька довічна рента

У державі великою популярністю користується «віаже» – продають житло за невелику суму та довічну ренту. Щороку у Франції проводять близько 10 тисяч подібних угод.

Клієнт вносить передоплату від 15% до 30% від ціни об’єкта, а суму, що залишилася, оплачує як довічну ренту. Найчастіше оплату пов’язують із індексом орендної ставки, яка встановлюється Національним інститутом статистики та економічних досліджень Франції.

 

Існує два види viager

  • Viager occupe – за цим видом договору колишній власник нерухомості може залишатися в будинку до самої смерті.
  • Viager libre – цей договір зобов’язує продавця звільнити власність відразу після закінчення угоди, але із збереженням орендної плати.

Існує і третій вид viager – продавець залишає житло на якийсь обумовлений період на щорічній основі, наприклад, у курортний сезон.

Укладання такого договору є дуже ризикованою справою. Адже якщо продавець житиме довго, то покупцеві доведеться платити ренту тривалий час, оскільки у нерухомості немає певної вартості. Тому покупець може виявитися не в найкращому становищі, оплачуючи те, що йому так і не належало.

Знаменитий прецедент стався в 1965 році, тоді поважна дама Жанна Кальман, якій на той момент було вже 90 років, уклала договір довічної ренти з покупцем, яким став її юрист, а в результаті він помер раніше за неї на рік, а мадам померла на 122 році життя ще рік отримуючи оплату від нащадків юриста.

Існує дуже важливий момент – якщо є відомий факт щодо хвороби продавця, то подібний договір не можна укладати.

 

Економні французи

Жителі Франції витрачають воду та електрику дуже акуратно, заощаджуючи кожну краплю. Наприклад, намилюючи тіло, вони закривають воду, і так само чинять чистячи зуби – воду включають тільки коли треба прополоскати рот. І звичайно, дуже рідко якісно приймають водні процедури у ванні.

Місцеві жителі включають опалення лише у тих кімнатах та приміщеннях, де знаходяться. Наприклад, відпочиваючи у своїй спальні, вони опалюють лише її. А опалення на кухні чи вітальні буде включено не раніше, ніж знадобиться вирушити туди. При цьому всі інші батареї у квартирі в цей час будуть відключені.

Також французи не залишають запаленим світло в кімнаті, в якій ніхто не знаходиться і включають світильники тільки коли вже стемніло.

Дане економічне споживання ресурсів спрямоване не лише на турботу про навколишній світ, а й на економію коштів, тому що вартість комунальних послуг є досить високою.


Михаил03.12.2021
6834_502965542.jpeg

1min810

Під час пандемії людям неодмінно хочеться простору та світла. Це можна вирішити, переселившись на блакитний берег, у великий і світлий будинок. Але, перед прийняттям такого важливого рішення, непогано б розібратися – в якому ж місті варто інвестувати кошти в цьому регіоні.

Свій вплив пандемія поширила на всі боки життя. Нерухомість тепер вибирають не тільки для проживання, але і для можливості віддаленої роботи та постійного знаходження будинку. Звідси підвищені вимоги до комфорту. Швидко зростає попит на наявність вільного прибудинкового простору. За словами Жерома Юго, співробітника ріелтерського агентства в Ніцці, цілком ясно, що людям хочеться більше сонячного світла і все більше людей запитують ще одну кімнату – працювати віддалено. Гарячими пиріжками розлітаються ті будинки, де більше простору та відчуття свободи.

Крім того, попит на житло у регіоні залишається на колишньому рівні. Перешкод для співвітчизників у купівлі нерухомості немає, тому відсутність інвестицій з боку іноземних громадян не така помітна.

 

Ніцца – надійне та приємне місце

Динамічність цього міста виявляється не тільки в розвитку самої Ніцци, але й у поведінці ринку оренди житла – прибуток становить приблизно 4.8%. Тому придбання нерухомості для подальшої здачі в оренду є досить гарним вкладенням. Організація Real Advisor провела аналіз ринку нерухомості. Отримані відомості говорять про те, що вартість квадратного метра купленого житла за рік знизилася на 1.9%. Проте середнє значення річної оплати оренди за метр зросло на 6.7%. Крім цього, Ніцца третє за вартістю місто в країні з найвищими цінами на покупку, а також 1-е за вартістю оренди. Звідси – вкладення в нерухоме майно може стати дуже вигідним, якщо планується здавати житло.

 

Найбільший пік оренди починається у травні, а закінчується у жовтні.

Але не тільки географічне розташування робить місто таким привабливим: якість проживання не менш важлива. Представник агентства нерухомості зазначає, що Ніцца, на відміну від інших приморських міст, перебуває у динаміці незалежно від сезону. А ще тут же знаходиться міжнародний аеропорт. Тому можна вважати її найбільш привабливим варіантом.

 

Особливий шарм менших міст

Перевага хоч і віддається комфорту житла та великому внутрішньому дворику, але й про міські «зручності» люди не забувають. Поєднати перебування на природі та урбаністичні звички можна у невеликих містечках, які й приваблюють людей віком від 18 років та старших. Ритм життя та вартість житла більш ніж влаштовують молодих людей, каже автор компанії Real Advisor, Жонас Візель. У 2020-му році одне з агентств провело дослідження, згідно з яким понад 60% людей до 35-річного віку цікавляться переїздом до невеликого містечка.

Організація Real Advisor також проаналізувавши ринок, отримала такі відомості щодо зростання цін на м2:

 

Містечко Кань-сюр-Мер – 4.1% купівля, 8.9% оренда.

Ментон – 8,5% оренда.

Антиб – 4,7% оренда.

Грас – 3,4% оренда.

Сен-Лоран-дю-Вар – 3,2% оренда.

 

Досі долають сумніви? Слова представника ріелтерської агенції допоможуть розвіяти їх: «Більшість нерухомого майна виставлена ​​на продаж на Лазурному березі. Тому кінцева мета не важлива – оренда та купівля будинку, у будь-якому випадку, вкладення виправдаються». Хорошим періодом для покупки можна вважати зимові місяці – попит на оренду знижується, відповідно, можна спокійно обирати та дивитися об’єкти.

 

Крім того – у Франції максимально знижено ставки за іпотечним кредитом.


Вибачте цей текст доступний тільки в “Російська”.