Цены на недвижимость во Франции часто могут быть предметом переговоров, но эта опция доступна далеко не всем и не всегда – одно неправильное движение, и можете попрощаться с мыслью купить дом вашей мечты.
Громкие заголовки многих статей могут советовать покупателям сразу предлагать собственнику на 30% меньше запрашиваемой цены. Иногда эта формула может срабатывать, но в целом этот совет носит очень размытые грани. Большинство сделок заключается по цене, максимально близкой к той, которую изначально в объявлении указывал продавец. Одну и ту же схему нельзя применить к индивидуальным обстоятельствам каждого объекта – этот вариант не работал в стране вашего постоянного проживания, не сработает и во Франции. Это что-то вроде городского мифа.
При поиске недвижимости во Франции, заложите небольшую маржу к своему бюджету и будьте готовы потратить больше, чтобы получить объект с адекватным соотношением цена-качество. Но если краем уха вы слышали, что почти каждый дом во Франции реализуется в рамках горящей сделки, вы, вероятно, полагались на недостоверный источник.
Цена вопроса
Даже профессионалам в области недвижимости с многолетним стажем и опытом работы порой бывает трудно провести параллели между двумя отдельно стоящими домами где-то в сельской местности. У вас, как у покупателя, быстро разовьется соответствующий инстинкт, и вы окажетесь под эмоциональным влиянием того, что вам больше понравилось визуально.
На разумную оценку влияют многие факторы, включая географию, местную среду, состояние объекта и его потенциал, не говоря уже о ряде субъективных аспектов, вроде «великолепного вида из окна». В таком случае сложно мериться ценами за квадратный метр.
Безусловно, при определении адекватности ценообразования вы имеете право задать резонный вопрос: «Проводилась ли профессиональная оценка недвижимости?». И да, все цены, которые вы видите в рекламе, имеют одну общую черту: до сих пор никто не согласился их заплатить.
Сделайте домашнюю работу
Предположим, что вам понравился объект. Что вы знаете о личной ситуации продавца? Опытный риелтор, как правило, задает два вопроса: «Как давно жилье было выставлено на продажу?» и «Почему оно продается?».
Агенты обязаны соблюдать интересы всех сторон, и здесь возникают вопросы конфиденциальности. Возможно, эта недвижимость во Франции экспонировалась на рынке в течение двух лет по одной цене, и только в минувшие два дня ее ценник снизился. Переформулируйте свой вопрос так, чтобы он выглядел как сигнал потенциальной покупки, а не простое любопытство. Вопрос, почему собственник решил продать недвижимость во Франции может быть глубоко личным, и действительно ли вы хотите знать всю подноготную? Возможно, суть вопроса должна звучать чуть иначе? Например, уместны ли переговоры о цене, меблировке и сроке заключения сделки.
Пора раскрыть карты
Вы, наконец, нашли «тот самый объект»! Бабочки в животе! Вы толкаете в бок свою половину. А затем начинаете пинать стены или забор, придираясь к тому, что вам принципиально нравится, но не оставляя попыток сбить стоимость.
Цену доброжелательности трудно подсчитать, но если ее игнорировать, то выходит еще дороже. Помните, что даже если продавец навсегда покидает страну, его друзья и соседи, скорей всего, остаются на прежнем месте. Вас ждет четырехмесячный процесс перехода от обсуждения условий сделки до получения ключей; после этого вы будете сталкиваться плечом к плечу со всеми жителями маленького сообщества. Будут ли ваши первые шаги сделаны в сторону интеграции или изоляции?
Деньги имеют значение
Как вы будете финансировать покупку недвижимости во Франции? Этот вопрос никого не должен обижать. Представьте себя на месте продавца. Вы хотели бы знать детали любого полученного предложения, верно?
Наличность – не всегда «гвоздь программы». Иногда ипотека – умный финансовый шаг, и это ни в коем случае не должно восприниматься как недостаток сделки. Собственники недвижимости и опытные агенты охотней общаются с покупателями, которые честно говорят, что планируют оформить ипотеку во Франции и могут продемонстрировать определенные шаги в этом направлении, чем с теми, кто утверждает, что деньги есть, получает согласие на сделку, а затем суетливо начинает бегать по банкам, когда приходит время заключать сделку. Да, наличие собственных средств послужит вам отличным бонусом к репутации серьезно настроенного покупателя, но грамотные агенты и продавцы не привязываются исключительно к деньгам.
Хороший ли вы переговорщик?
Если вы самостоятельно нашли подходящую недвижимость во Франции, без привлечения к этому процессу профессионального риелтора, то до самого финального момента – получения ключей от своего нового дома – вы будете все вопросы решать самостоятельно. Может быть, случайный собеседник в соседнем баре окажется вашим главным советником. Или вы можете доверять только агенту по недвижимости? Может ли гонорар быть определенной гарантией качественного предоставления услуг? Какая цена адекватна, и какой объем расходов покрывает правовую составляющую?
Если вы нашли агента, который вам нравится и которому вы доверяете, узнайте о его опыте ведения переговоров. Порядочный, но неопытный агент будет советоваться со старшим коллегой. Хороший переговорщик не скажет вам, какую цену предлагать, но будет сопровождать каждый ваш шаг, чтобы договориться о справедливой сделке и соразмерной стоимости.
Подтвердите свое предложение
Некорректное первое предложение (оферта) может стать последним шансом купить дом вашей мечты. Возможно, тот же собеседник в баре посоветовал вам опустить цену да минимума, просто чтобы ввязаться в сделку. Опять же, старый владелец-француз может так обидеться, что после этого не даст вам второго шанса.
Или вы можете обнаружить, что ваше «первое» предложение используется продавцом, чтобы вызвать интерес у других сторон. Все, что вы сделали, подтвердило их неохотный инстинкт, что им, возможно, придется проявить большую гибкость в вопросе ценовой политики.
Поэтому время имеет решающее значение. Если вам повезет, вы можете попасть на тот момент, когда продавец поймет, что должен согласиться на более низкую цену. Время также касается скорости, с которой вы действуете, найдя интересующую вас недвижимость во Франции.
Стук сердца или Coup de Coeur
Конечно, вы можете найти дом своей мечты, который будет совершенно недоступен вам по бюджету, и в этом случае вам, вероятно, надо просто открыто сказать об этом. Ваша честность может быть хорошо воспринята как агентом, так и продавцом.
Занятие жесткой позиции в вопросе недвижимости, к которой у вас уже возникла эмоциональная привязанность, вряд ли будет способствовать разумному ведению переговоров. В попытке сэкономить, скажем, €2000 на жилье, которым будете наслаждаться в течение 10 лет, вы рискуете поставить крест на всей сделке. А ведь, по сути, речь идет всего о 200 евро в год или 4 евро в неделю.
Заключение сделки
Включим быструю перемотку вперед, и вот наступает счастливый момент переговоров, когда условия всех сторон оговорены и согласованы. Теперь стоит трезво рассудить о ваших временных масштабах и ожиданиях. Довольно утомительно спорить о холодильниках и газонокосилках, когда все должны сосредоточиться на недвижимости.
И еще один совет. Остерегайтесь своего эго. В процессе покупки недвижимости во Франции речь не идет о «победе». Хорошая сделка – это, прежде всего, получение подходящего жилья и только во вторую очередь вопрос цены. Являетесь ли вы в сделке продавцом или покупателем, теперь вы можете начать жить долго и счастливо.
Виктория Мурина23.11.2018
Алексей
